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一則“全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率22.4%”的報告像炸彈一樣讓房地產界炸開了鍋。日前中國家庭金融調查（下稱“CHFS”）與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁發(fā)布報告稱，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套；而華遠地產(600743,股吧)董事長任志強表示，通過相關的數據計算可以發(fā)現，絕不可能有近5千萬套或更多的空置房。昨日，在CHFS召開的廣東媒體見面會上，甘犁就與任志強的統(tǒng)計數據差異作出解釋，也表示數據只有低谷沒有高估。

任志強：5千萬套空置不可能

按照任志強的計算方式，從1989年房改計算，從1989年到2012年共竣工95億平方米，加上2013年的11億，則約106億平方米，大約1.1億平方米，約1.1億套住宅。這其中房地產(000736,股吧)開發(fā)為6700萬套。按1989年年舊房拆除量2.4億平方米推算，16年間約拆除30億平方米。則凈增加約70億平方米住房面積。

從1998年城鎮(zhèn)化率計算，到2013年城鎮(zhèn)新增人口約2.2億人，可以折算為6000多萬家庭。其間年結婚與離婚新增的家庭量為年800萬對結，300萬對離，到年1300萬對結，380萬對離。按城鄉(xiāng)對半計，城鎮(zhèn)新增約7000萬個家庭。任志強認為，可以肯定城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數，要超過新建住房套數。

第五次、第六次人口普查調查數據中一代人單獨居住的比例從27%上升到38%，提高了11%。僅此就增加三千多萬戶家庭。從九八年計，增量就更高了。根據統(tǒng)計局的數據，即使計算上約非成套住房戶套比為1：1.01。也就是說，按照任志強的計算，城鎮(zhèn)住房供給和需求基本是持平的，甘犁團隊調查的5000萬套空置房絕無可能。

而甘犁采用的是中國經濟信息網數據，1998年，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億；至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米。據此推算，1998年至2012年間，城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強先生的凈增住房面積80億平米。

甘犁：只有低估沒有高估

甘犁指出，任志強的新增住房面積僅包括國家統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)住房竣工面積，總量為106億平米。然而，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的竣工面積來源于轄區(qū)內房地產開發(fā)企業(yè)申報的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮(zhèn)地區(qū)的自建房一部分是該地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)地區(qū)之前就已建好的住房，另外，也存在違規(guī)修建的現象。甘犁的數據顯示城鎮(zhèn)地區(qū)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。

其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計范圍之內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房共8.3億平米。另外，在拆遷面積方面任志強也高估了11.4億平米。最后還有一部分是新建集資房、經適房轉化為商品房、以及城鎮(zhèn)化進程中的“帶房進城”，這部分住房面積約摸20億平米。再加上上述甘犁團隊統(tǒng)計的1998年以后的自建房占住房40億平米的住房面積，甘犁與任志強的計算差距高達近80億平米。

逐漸靠投資拉動需求

甘犁表示，從統(tǒng)計結果來看，中國存量住房嚴重過剩、增量住房嚴重過剩如果從剛需來看，從2013年開始看，剛需和多套房比例開始逐漸靠攏，也就是說中國已經開始了由投資性需求帶動的市場，而非傳統(tǒng)上的剛性需求。

“目前沒有其他參照系，但是高于22%的空置率。”甘犁表示，從歐美、日本等國經驗來看，住房空置率都沒有中國高，但是從發(fā)展中國家來看，住房空置率偏高是普遍現象。按照甘犁的說法，這兩三年住房空置率在小幅上升，但一線城市的房價卻反向上漲，這顯然是依靠預期去維持樓價，這種畸形關系也是非常脆弱的。

在報告中還提及到經濟適用房這一類別，經濟適用房是國家為滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭而提供的保障性住房。然而，中國家庭金融調查數據顯示，經濟適用房存在嚴重的資源浪費和“錯配”現象，經濟適用房的空置率高達23.3%，僅次于商品房的空置率。數據同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。進一步，我們發(fā)現，收入最高的25%家庭擁有的經濟適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，而收入最低的25%家庭的這一比例僅為17.1%。