2025-07-03 4870 0
在超大城市老城區(qū)，“停車難”如同一把無形枷鎖，制約著居民生活品質(zhì)、交通運(yùn)行效率與城市更新進(jìn)程。在廣州越秀區(qū)——這一承載了千年商都文脈的核心城區(qū)，建筑密度高達(dá)80%以上，停車位缺口超萬個(gè)，“一位難求”的窘境長期困擾著市民。傳統(tǒng)地面停車場受限于土地資源，而淺層地下空間開發(fā)亦難突破容量瓶頸，在國土空間規(guī)劃強(qiáng)調(diào)存量更新、集約節(jié)約利用的新階段，提升土地資源資產(chǎn)化水平，優(yōu)化空間資源配置成為城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，如何以創(chuàng)新思維“向地下要空間”，成為破題關(guān)鍵。
2025年，由海睿驛德交通科技（廣州）有限公司投資建設(shè)，我院與中國建筑第八工程局有限公司提供技術(shù)支撐，以越秀區(qū)果菜西地塊為試點(diǎn)，打造全國首例經(jīng)營性沉井式停車設(shè)施。本項(xiàng)目通過“空中—地面—地下”的立體分層利用模式，在僅1750平方米的小地塊上創(chuàng)造了300個(gè)全自動泊位的大突破，更將成為集“地下停車+地上公園綠地+低空經(jīng)濟(jì)+智慧交通+倉儲”于一體的城市立體綜合體，正是對“向存量空間要增量”、“推動土地復(fù)合立體開發(fā)”政策導(dǎo)向的精準(zhǔn)響應(yīng)，為全國老城區(qū)解鎖了立體空間開發(fā)的“廣州密碼”。
01 向地下70米要空間：技術(shù)創(chuàng)新突破老城桎梏
本項(xiàng)目位于廣州市越秀區(qū)一德路南側(cè)、果菜直街東側(cè)，核心突破在于通過垂直分層開發(fā)模式，將傳統(tǒng)平面思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw空間利用。 本項(xiàng)目引入德國海瑞克集團(tuán)的VSM（Vertical Shaft Machine）垂直盾構(gòu)技術(shù)，垂直向下開發(fā)深達(dá)69米的地下空間，相當(dāng)于23層樓高，建設(shè)3個(gè)沉井筒。技術(shù)突破不僅釋放了深層地下空間潛力，更將單位土地停車容量提升8—10倍，實(shí)現(xiàn)1平方米土地產(chǎn)出10倍效益。
項(xiàng)目所在位置現(xiàn)狀圖 圖源：自攝
同時(shí)，項(xiàng)目配備智能化AGV車輛調(diào)度系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)車輛存取全流程自動化，即可實(shí)現(xiàn)“一鍵存取車”，車輛存取時(shí)間控制在60秒以內(nèi)，突破了傳統(tǒng)停車效率瓶頸，滿足老城區(qū)高峰時(shí)段快速周轉(zhuǎn)需求。這種“以小博大”的立體空間開發(fā)模式，為特大城市老城區(qū)停車難題提供了全新解決路徑。
項(xiàng)目軸測圖 圖源：自繪
02 規(guī)劃破冰，雙重創(chuàng)新：實(shí)現(xiàn)分層出讓與“零調(diào)規(guī)”
在不改變現(xiàn)行規(guī)劃前提下，本項(xiàng)目直接在現(xiàn)有用地性質(zhì)框架下實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了沉井式停車設(shè)施的快速落地，破解了規(guī)劃調(diào)整周期長的關(guān)鍵瓶頸，為城市停車設(shè)施建設(shè)提供了新思路。 本項(xiàng)目同時(shí)亦作為廣州市越秀區(qū)首宗“地下空間分層出讓”試點(diǎn)地塊，明確地下空間使用權(quán)屬，建立“地下空間有償出讓+地上公園無償移交”方式，在單獨(dú)出讓地下空間同時(shí)，要求競得人配建地塊周邊市政道路用地及地面公園復(fù)綠，并與項(xiàng)目主體同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，建成后無償移交政府指定單位，經(jīng)營性開發(fā)和公益性建設(shè)有機(jī)融合，破解傳統(tǒng)二維土地管理限制。
項(xiàng)目效果示意圖（以實(shí)際建成為準(zhǔn)） 圖源：自繪
同時(shí)，本項(xiàng)目通過促進(jìn)5個(gè)部門聯(lián)合審批，創(chuàng)新實(shí)施了“四證齊發(fā)”的“交地即發(fā)證”新模式。為保障項(xiàng)目“拿地即開工”，市房產(chǎn)交登中心、區(qū)規(guī)劃和自然資源局、區(qū)土發(fā)中心、區(qū)建水局、區(qū)人防辦聯(lián)合審批，推動建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證在同一日內(nèi)“四證齊發(fā)”，在高速高效辦理的基礎(chǔ)上，助力項(xiàng)目建設(shè)跑出加速度，以實(shí)現(xiàn)交地與交證零時(shí)差。
“四證齊發(fā)”頒發(fā)現(xiàn)場 圖源：自攝
03 復(fù)合功能：新質(zhì)生產(chǎn)力的多維賦能
作為廣州市重點(diǎn)支持的新質(zhì)生產(chǎn)力示范項(xiàng)目，果菜西地塊沉井式停車設(shè)施集成了數(shù)字化、智能化、綠色化的先進(jìn)技術(shù)，通過科技創(chuàng)新引領(lǐng)生產(chǎn)力變革，符合發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的方向。 這不是簡單的“地下停車場”，而是面向未來的城市新能源智慧交通基站。項(xiàng)目配置了總功率1200千瓦的超級充電系統(tǒng)和900kWh級儲能設(shè)備，為新能源車輛提供全自動智能充電服務(wù)，進(jìn)一步完善新能源汽車使用基礎(chǔ)條件。 更具前瞻性的是，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了“停車+充電+儲能+公園”一體化解決方案，實(shí)現(xiàn)了地上地下空間的復(fù)合利用。在地面空間進(jìn)行復(fù)綠提升，建設(shè)開放式生態(tài)公園，打造“地下智慧停車+地上公園綠地”的復(fù)合型公共設(shè)施，推動老城區(qū)城市環(huán)境與公共服務(wù)雙提升。 未來，這里可作為自動駕駛出租車（Robo-Taxi）基站和低空飛行出租車（Air-Taxi）起降點(diǎn)，通過“地下停車場+地上公園綠地+地面低空起降”的立體空間利用模式，為智慧城市建設(shè)提供基礎(chǔ)設(shè)施支撐，推動低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。與此同時(shí)，沉井筒也可作為地下倉儲空間，解決大超市市中心商場車位及倉儲容量嚴(yán)重不足的痛點(diǎn)，提高炎熱地區(qū)冷鏈效率，解決傳統(tǒng)地上冷鏈倉儲在炎熱地區(qū)高能耗問題，為大型商超打造城市中心“停車+冷鏈”專屬配套設(shè)施。
項(xiàng)目效果示意圖（以實(shí)際建成為準(zhǔn)） 圖源：自繪
04 “小地塊·大范本”：可復(fù)制可推廣的實(shí)施路徑
本項(xiàng)目的成功落地，為解決特大城市老城區(qū)停車難題提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)與模式。 項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地分層出讓到建設(shè)運(yùn)營的全鏈條系統(tǒng)解決方案，構(gòu)成了具有廣州特色的“范本”；通過分層利用的系統(tǒng)創(chuàng)新，開辟了特大城市老城區(qū)空間資源優(yōu)化配置的新路徑。這一創(chuàng)新實(shí)踐，不僅為解決老城區(qū)停車難題提供了系統(tǒng)解決方案，更為城市有機(jī)更新與高質(zhì)量發(fā)展注入了新動能。它證明，立體分層思維能夠打破傳統(tǒng)城市發(fā)展的二維思維局限，將城市空間從平面拓展到立體，從地下延伸到低空，真正實(shí)現(xiàn)城市空間的精細(xì)化、立體化、多元化利用。 未來，本項(xiàng)目的技術(shù)創(chuàng)新、政策創(chuàng)新和應(yīng)用創(chuàng)新成果將在廣州市試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，逐步向全國范圍推廣，為解決特大城市老城區(qū)停車難題提供系統(tǒng)解決方案。
結(jié)語：分層，讓城市生長更有維度
果菜西地塊的實(shí)踐證明，城市更新并非只能“攤大餅”，分層利用讓土地在垂直維度煥發(fā)新生。這一模式既是技術(shù)突破與制度創(chuàng)新的結(jié)晶，更是新質(zhì)生產(chǎn)力在城市治理中的生動實(shí)踐——通過激活“沉睡”的地下空間，實(shí)現(xiàn)土地增效、民生提質(zhì)與未來蓄能的三重躍遷。未來，我們的城市將不再受限于地表邊界，而是向地下要空間、向空中要效率，在立體維度中書寫無限可能。
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