2013-08-30 511 0
1.用3到6年收入購(gòu)買一套舒適住房就是合理房?jī)r(jià)
美國(guó)《大西洋月刊》2013年7月1日發(fā)表了題為《中國(guó)住房世界最貴》的文章，文章引用國(guó)際貨幣基金組織數(shù)據(jù)稱，以房?jī)r(jià)相對(duì)薪酬來(lái)考量的全球10大最不可負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有7個(gè)都在中國(guó)，它們是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州、重慶，而且7個(gè)中有5個(gè)城市的房?jī)r(jià)甚至超過(guò)同為10大的東京、倫敦和紐約。
有讀者對(duì)這個(gè)排名提出質(zhì)疑，認(rèn)為重慶的房?jī)r(jià)并不高（6月份重慶住房均價(jià)為7984元/平方米），把它列入世界住房最貴的城市感到不理解。本文就解釋這個(gè)排名依據(jù)，并對(duì)比幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)。
首先告訴讀者，國(guó)際貨幣基金組織的世界住房最貴城市排名是科學(xué)的。
中國(guó)對(duì)比房?jī)r(jià)，通常用住房?jī)r(jià)格的絕對(duì)值比較。例如，北京房?jī)r(jià)是每平方米28000元，廣州房?jī)r(jià)是每平方米17000元，我們就說(shuō)北京的房子比廣州貴。在重慶買一套普通住房需要80萬(wàn)元，在美國(guó)紐約買一套普通住房需要40萬(wàn)美元，約合247萬(wàn)人民幣元（1美元=6.17人民幣元），我們就說(shuō)美國(guó)紐約的住房比重慶的貴。
其實(shí)，中國(guó)比較房?jī)r(jià)的方法是很不科學(xué)的，因?yàn)橹槐容^房?jī)r(jià)的絕對(duì)值，而沒(méi)有對(duì)比居民的收入。說(shuō)貴或便宜是相對(duì)的，是相對(duì)居民收入而言的。如果一套房子標(biāo)價(jià)100萬(wàn)元，對(duì)年收入50萬(wàn)元的人來(lái)說(shuō)，房子很便宜，因?yàn)樗脙赡甑氖杖刖涂梢再I下這套房子；而對(duì)年收入2萬(wàn)元的人來(lái)說(shuō)，房子就很貴，因?yàn)樗?0年的收入才能買下這套房子。所以說(shuō)，單憑房?jī)r(jià)的絕對(duì)值，無(wú)法比較兩個(gè)以上城市的住房哪里的貴，哪里的便宜。
對(duì)不同城市或世界房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，必須用“中位數(shù)乘數(shù)”這把尺子去衡量。中位數(shù)乘數(shù)也叫“房?jī)r(jià)-收入乘數(shù)”，它等于一個(gè)城市的房?jī)r(jià)中位數(shù)除以該城市居民戶收入（稅前毛收入）的中位數(shù)。也就是說(shuō)，普通居民要用多少年的收入可以購(gòu)買一套普通住房。
中位數(shù)乘數(shù)不是表達(dá)住房?jī)r(jià)格的高低，而是表達(dá)房子貴不貴，也就是購(gòu)買一套住房，要用幾年的收入。
讀者也要注意，個(gè)別房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)也用房?jī)r(jià)平均值和居民平均收入的比值來(lái)對(duì)比住房貴不貴，但這樣的計(jì)算結(jié)果會(huì)與用中位數(shù)計(jì)算的結(jié)果相差很大。
中位數(shù)乘數(shù)被哈佛大學(xué)房地產(chǎn)研究中心等很多房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)所采用，聯(lián)合國(guó)、世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等國(guó)際機(jī)構(gòu)也用中位數(shù)乘數(shù)作指標(biāo)，評(píng)估世界各國(guó)房地產(chǎn)的泡沫情況。聯(lián)合國(guó)認(rèn)為，合理房?jī)r(jià)的中位數(shù)乘數(shù)區(qū)間為3.0-6.0，即用3到6年的收入購(gòu)買一套舒適的住房。
2.“中位數(shù)”比平均房?jī)r(jià)更能真實(shí)地體現(xiàn)房?jī)r(jià)
這里提出了一個(gè)統(tǒng)計(jì)學(xué)概念“中位數(shù)”。請(qǐng)讀者一定不要把中位數(shù)與平均值相混淆，這兩個(gè)數(shù)值差別很大。
所謂中位數(shù)，是指把一組樣本的變量值（觀察值）按升序排列（也可按降序排列），這個(gè)數(shù)據(jù)處于中間位置的那個(gè)數(shù)就是這組樣本的中位數(shù)。如果觀察值的個(gè)數(shù)是奇數(shù)，毫無(wú)疑問(wèn)，中間位置的那個(gè)數(shù)就是中位數(shù)；如果觀察值的個(gè)數(shù)是偶數(shù)，中間位置的兩個(gè)數(shù)的平均值就是中位數(shù)。下面我們以一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。
假如一個(gè)城市有5套住房，我們把價(jià)格從低到高排列，分別是60萬(wàn)元，80萬(wàn)元，100萬(wàn)元，200萬(wàn)元，2000萬(wàn)元，房?jī)r(jià)中位數(shù)就是第三個(gè)樣本的數(shù)值100萬(wàn)元。但是，如果說(shuō)房?jī)r(jià)的平均值，則是（60萬(wàn)+80萬(wàn)+100萬(wàn)+200萬(wàn)+2000萬(wàn)）÷5=488萬(wàn)?？梢?jiàn)，平均值與中位數(shù)相差甚遠(yuǎn)，這是因?yàn)橐粭?000萬(wàn)元的豪宅就把平均價(jià)格給拉高了。所以說(shuō)，平均房?jī)r(jià)不能真實(shí)地反映一個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格情況，要想真實(shí)反映住房?jī)r(jià)格情況，就必須用中位數(shù)。這就是統(tǒng)計(jì)學(xué)上說(shuō)的集中趨勢(shì)。由于中位數(shù)不易受極大值或極小值的影響，因此，它比平均值更好地反映集中趨勢(shì)。
居民收入也是如此。每年統(tǒng)計(jì)局發(fā)布居民收入數(shù)據(jù)，很多人認(rèn)為數(shù)據(jù)水分太大，統(tǒng)計(jì)局造假，不可信，并戲稱自己“又拖全國(guó)人民后腿了”。這就反映了中國(guó)統(tǒng)計(jì)的缺陷，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局不統(tǒng)計(jì)中位數(shù)，而平均收入根本無(wú)法反映中國(guó)居民收入的集中趨勢(shì)，也就是與大多數(shù)人收入比較接近的那個(gè)數(shù)值。
我們接著舉例說(shuō)明。假如一個(gè)單位有6個(gè)職工，年收入由低到高排隊(duì)分別是3萬(wàn)元、4萬(wàn)元、5萬(wàn)元、6萬(wàn)元，7萬(wàn)元、5000萬(wàn)元，如果統(tǒng)計(jì)這個(gè)單位的平均收人，則是（3萬(wàn)+4萬(wàn)+5萬(wàn)+6萬(wàn)+7萬(wàn)+5000萬(wàn)）÷6=837.5萬(wàn)元。如果你不是這個(gè)單位的高管，見(jiàn)到這樣的一個(gè)平均工資，你肯定憤憤不平，認(rèn)為自己又“被平均”了。顯然，統(tǒng)計(jì)工資的平均值無(wú)法服眾，因?yàn)槎鄶?shù)人的收入距離837.5萬(wàn)元相差甚遠(yuǎn)，這個(gè)平均收入是被一個(gè)年薪5000萬(wàn)元的企業(yè)高管拔高了。如果統(tǒng)計(jì)中位數(shù)，則是（5萬(wàn)+6萬(wàn)）÷2=5.5萬(wàn)元，這才是和多數(shù)職工收入接近的數(shù)值，這才能服眾。
3.重慶人買一套房要用12年家庭總收入
中位數(shù)與平均值相差甚遠(yuǎn)，用中位數(shù)分析房?jī)r(jià)和收入才是科學(xué)的。
《大西洋月刊》提到的世界上10個(gè)住房最貴的城市，就是用住房?jī)r(jià)格的中位數(shù)除以居民收入的中位數(shù)算來(lái)的，即普通居民用多少年的收入購(gòu)買一套普通住房，然后按各個(gè)城市排序，排在最前面的10個(gè)城市，就是住房最貴的10個(gè)城市。
據(jù)搜房數(shù)據(jù)，2013年6月重慶住房均價(jià)（中國(guó)不統(tǒng)計(jì)中位數(shù)）為每平方米7469元。一套普通住房按100平方米計(jì)算，一套住房就是7469×100=75萬(wàn)元。重慶房?jī)r(jià)的絕對(duì)值與歐美國(guó)家大城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值相比并不算高，但重慶居民的收入要比人家低很多，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒-2012》公布的數(shù)據(jù)，2011年（2012年數(shù)據(jù)尚未發(fā)布）重慶城鎮(zhèn)家庭平均每人全年收入21794元，中國(guó)城鎮(zhèn)居民平均每個(gè)家庭的人口數(shù)為2.87人，這樣，我們可以知道重慶城鎮(zhèn)居民每戶家庭的年收入為21794×2.87=62549元。由于我們無(wú)法得到重慶的房?jī)r(jià)和收入中位數(shù)，我們姑且用平均值計(jì)算，重慶居民購(gòu)買一套普通住房需要75萬(wàn)÷6.2549萬(wàn)=12年的收入。
因此，用國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比，重慶的住房還是相當(dāng)貴的。當(dāng)然，北京、上海、深圳、香港、天津和廣州就更不用說(shuō)了。
4.世界房?jī)r(jià)總趨勢(shì)是下跌
目前，世界房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是下跌。根據(jù)歐洲統(tǒng)計(jì)局2013年7月11日公布的數(shù)據(jù)，2013年第一季度，歐元區(qū)和歐盟住房?jī)r(jià)格較上一季度分別下跌1%和0.6%，與2012年第一季度相比，兩區(qū)住房?jī)r(jià)格分別下跌了2.2%和1.4%。
不久前，美國(guó)咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布了《國(guó)際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查報(bào)告：2013》，該報(bào)告詳細(xì)分析了澳大利亞、加拿大、中國(guó)香港、愛(ài)爾蘭、新西蘭、英國(guó)和美國(guó)的337個(gè)城市2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并以中位數(shù)乘數(shù)為指標(biāo)對(duì)這337個(gè)城市進(jìn)行排名。
中位數(shù)乘數(shù)小于或等于3.0為買得起的房?jī)r(jià)，3.1-4.0為略貴的房?jī)r(jià)，4.1-5.0為一般貴的房?jī)r(jià)，等于或大于5.1為很貴的房?jī)r(jià)。
在這337個(gè)城市中，中位數(shù)乘數(shù)小于或等于3.0的城市有109個(gè)，占32%，其中100個(gè)在美國(guó)，8個(gè)在加拿大，1個(gè)在愛(ài)爾蘭。
中位數(shù)乘數(shù)在3.1-4.0之間的城市有110個(gè)，占32.6%，其中87個(gè)在美國(guó)，17個(gè)在加拿大，4個(gè)在愛(ài)爾蘭，2個(gè)在英國(guó)。
中位數(shù)乘數(shù)在4.1-5.0之間的城市有43個(gè)，占12.8%，其中14個(gè)在英國(guó)，13個(gè)在美國(guó)，9個(gè)在澳大利亞，4個(gè)在加拿大，3個(gè)在新西蘭。
中位數(shù)乘數(shù)等于或大于5.0的城市有75個(gè)，占22.3%，其中30個(gè)在澳大利亞，17個(gè)在英國(guó)，16個(gè)在美國(guó)，6個(gè)在加拿大，5個(gè)在新西蘭，另外還有香港。
在這337個(gè)城市中，百萬(wàn)人口以上的大城市有81個(gè)，中位數(shù)乘數(shù)小于或等于3.0的大城市有20個(gè)，占24.7%，這20個(gè)城市均在美國(guó)。
中位數(shù)乘數(shù)在3.1-4.0之間的大城市有23個(gè)，占28.4%，其中20個(gè)在美國(guó)，2個(gè)在加拿大，1個(gè)在愛(ài)爾蘭。
中位數(shù)乘數(shù)在4.1-5.0之間的大城市有14個(gè)，占17.3%，其中8個(gè)在英國(guó)，5個(gè)在美國(guó)，1個(gè)在加拿大。
中位數(shù)乘數(shù)大于或等于5.1的大城市有24個(gè)，占29.6%，其中8個(gè)在英國(guó)，6個(gè)在美國(guó)，5個(gè)在澳大利亞，3個(gè)在加拿大，1個(gè)在新西蘭，另外還有香港。
5.美國(guó)：最高房?jī)r(jià)的城市是檀香山，最低是底特律
美國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市是檀香山，該市房?jī)r(jià)中位數(shù)是627200美元，居民戶收入中位數(shù)是67200美元，中位數(shù)乘數(shù)為9.3。
亞特蘭大的房?jī)r(jià)中位數(shù)為106700美元，居民戶收入中位數(shù)為53500美元，中位數(shù)乘數(shù)2.0。2008年房產(chǎn)泡沫破滅前，亞特蘭大的中位數(shù)乘數(shù)為3.1。達(dá)拉斯和休斯頓這些年來(lái)雖然城市規(guī)模發(fā)展很快，但房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，中位數(shù)乘數(shù)前者為2.9，后者為3.0。
美國(guó)有6個(gè)大城市的中位數(shù)乘數(shù)在5.1以上，其中4個(gè)位于加利福尼亞州的海岸地區(qū)，舊金山為7.8，圣何塞為7.9。加利福尼亞還有三個(gè)中小城市房子較貴，它們是圣克魯茲、圣巴巴拉市、圣路易斯奧比斯波，中位數(shù)乘數(shù)分別是8.2、7.9和7.5。
底特律是美國(guó)房子最便宜的城市，該市房?jī)r(jià)中位數(shù)為75700美元，居民戶收入中位數(shù)為49800美元，中位數(shù)乘數(shù)僅為1.5，也是世界337個(gè)城市中住房最便宜的城市。由于城市化過(guò)度使底特律元?dú)獯髠撌性缫堰M(jìn)入了蕭條期，很多人逃離了市區(qū)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。
2013年7月18日底特律正式申請(qǐng)破產(chǎn)，成為因過(guò)度城市化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰的一個(gè)典型案例。
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