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             今年五月份，當(dāng)“地方債籠罩下的曹妃甸”這條新聞被甩出來后，地方債這個話題著實又嚇人一跳，不僅在河北引起了不小的震動，其連鎖反應(yīng)也引發(fā)全國熱議。愈演愈烈的地方債問題受到中央的高度關(guān)注，根據(jù)國務(wù)院的要求，全國審計機關(guān)于8月1日起全面展開政府性債務(wù)審計工作，這也是繼2011年后審計署第二次組織地方政府性債務(wù)的全面審計。高密度的審計工作，顯示了中央對地方債務(wù)的高度重視與擔(dān)憂。而在地方政府陷入水深火熱的時候，房地產(chǎn)還能在“救政府”中發(fā)揮作用嗎？答案當(dāng)然是肯定的。

　　地方政府成“大負(fù)翁”，原因諸多

　　回顧去年年底審計署對36個地方政府的債務(wù)進(jìn)行抽查的結(jié)果，不難發(fā)現(xiàn)，不少地方政府的償債能力已非常令人堪憂。數(shù)據(jù)顯示，36個地方政府本級政府債務(wù)余額為3.85萬億元。有16個地區(qū)2012年政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)率超過100％，而最高債務(wù)率竟達(dá)219.57%。13個省會城市償債率超過20%，最高達(dá)67.69%。債臺高壘，地方政府成了名副其實的“大負(fù)翁”。

　　地方政府也不想當(dāng)“大負(fù)翁”，但很多時候都實屬無奈。政府大幅舉債，原因有很多，有不得已的原因，亦有“投機”的成分。第一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大批建設(shè)資金，手中無錢，不得不借；第二則是政府借債相對容易，不知不覺“超標(biāo)”了。在現(xiàn)行政績考核體系下，GDP成為至關(guān)重要的指標(biāo)，而投資則是推動GDP飆升的重要因素。特別是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動力不足、眾多行業(yè)生產(chǎn)過剩的情況下，擴大地方投資規(guī)模成為部分地方政府加快經(jīng)濟(jì)增長的重要手段；第三，亂用職權(quán)亂建項目，大搞形象工程等各種問題層出不窮；第四，上級政府很難“管得住”下級政府的負(fù)債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金使用效率低、挪用情況較為突出；第五，現(xiàn)存的我國的銀行體系在自身改革未完成的情況下，無法對地方政府形成足夠的外部制約，缺乏“制度性保障”是地方債形成的深層原因。

　　房地產(chǎn)仍是地方政府“大救星”

　　地方債問題雖然嚴(yán)重，但仍有不少辦法可以化險為夷。譬如：改變現(xiàn)行體制對地方官員片面追求經(jīng)濟(jì)增長的激勵；地方政府直接出售旗下資產(chǎn)等。但就眼下來看，解決地方債務(wù)問題，最快、最直接、最有效的方法還得靠房地產(chǎn)“挺身而出”。

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)與土地市場息息相關(guān)。房地產(chǎn)市場的“熱與冷”直接影響著土地市場的成交量。自2011年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控“來襲”，我國房地產(chǎn)市場遭遇“寒冬”，這也給各級政府造成了很大的壓力。據(jù)悉，2011年我國土地市場呈現(xiàn)流拍率上升、溢價率下降的態(tài)勢，這導(dǎo)致地方政府土地出讓收入大幅銳減。130個城市2011年土地出讓金收入與10年同期相比降12%，其中住宅用地降18%；2012年，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力加大，銷供比下降帶動土地溢價率和平均地價進(jìn)一步下滑，使得地方政府面臨更嚴(yán)重的償債壓力；而進(jìn)入2013年后，隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，開發(fā)商再次開始了搶地的 “狂歡盛宴”，在很大程度上緩解了地方政府的財務(wù)危機。

　　此外，就目前而言，地方政府“賺錢”的主要來源仍是“賣地”，房地產(chǎn)“功不可沒”。根據(jù)國家審計署最新公布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，截至2012年末，我國18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達(dá)95%。而從宏觀面來看，最近幾年，土地出讓收入都占到了全國財政收入的1/4～1/3，對于很多三四線城市而言，其土地出讓收入更是占到地方財政的一半。

　　由此可見，未來一段時間內(nèi)，地方政府“賣地”還得繼續(xù)，房地產(chǎn)仍將是地方政府的“大救星”這點毋庸置疑。一方面，出讓土地，不僅能夠化快速解地方政府還債的“燃眉之急”，使得政府償債能力大幅增強；另一方面，政府增加土地供應(yīng)量，也有利于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的健康發(fā)展。