亚洲成AV美人妻在线|麻豆网站在线在线观看|在线观看视频cao|国产精品黄片观看视频|婷婷免费AV视频专区第一页|亚洲免费作爱视频|中国性生活黄色视频|AV亚洲成人在线|日韩黄色A片免费看|岛国三级av哪里看

　　疾風(fēng)驟雨的去庫存之時，新一波地王潮洶涌而來。
　　6月2日，北京和深圳兩地土地拍賣，均拍出高價，深圳的地塊樓面價超過周邊房價，北京郊區(qū)延慶地塊樓面價約為周邊住宅的兩倍。地價高昂，樓市前路叵測，什么樣的企業(yè)在拿“三高”（高溢價、高總價、高單價）地塊？中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國已經(jīng)拍出105塊高價地塊，其中拿地主體是國企。在這輪搶地潮中，國企如此積極，是融資成本低廉又或是個別國企在以吞地的方式做大資產(chǎn)以增加在母公司權(quán)重？而民企中的標(biāo)桿公司與中小型房企也參與其中，不同規(guī)模的民營房企的拿地邏輯何在？在樓市分化嚴(yán)重、局部開始調(diào)整的現(xiàn)實下，地王頻現(xiàn)可能帶來什么樣的風(fēng)險？
　　地王頻出
　　如果要給2016年6月2日取一個名字，那么可以叫做地王日。如果要給這個日子加一個定語，那可能是“炙熱”。
　　這一天，深圳和北京分別有土地現(xiàn)場競拍。當(dāng)日下午，深圳市首宗“商品房現(xiàn)樓發(fā)售試點地塊”公開拍賣，被中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元高價摘得，樓面價高達(dá)5.7萬元/平方米，這個地價接近甚至超過了周邊的在售項目房價。與此同時，在首都北京，經(jīng)過56輪激烈競爭，天潤終以10.43億元并配建3.15萬平方米自住房的代價，拿下京西北郊區(qū)延慶的一宗居住用地，溢價率50%，3.1萬元/平方米的樓面價，約為周邊類似容積率的住宅單價的兩倍。順義區(qū)后沙峪地塊也競爭激烈，在當(dāng)代置業(yè)以7.5億元總價觸及價格上限后，轉(zhuǎn)入競報異地建設(shè)保障房面積確定競得人，最終陽光城通過異地競報6.8萬平方米保障房面積競得。加上龍湖地產(chǎn)14.1億元總價競得的海淀中關(guān)村環(huán)保科技園地塊，三地塊共計拍出32.025億元的高價。
　　對于一線城市土地市場火爆的原因，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者分析認(rèn)為，從今年以來土地市場競爭情況來看，北京土地市場受歡迎程度較高，而這主要是受到市場去化速度較快的影響。
　　根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前5個月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交4.17萬套，創(chuàng)造了近三年同期的新高，而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個月，瀕臨合理去化周期的下限。市場需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場雖然競爭激烈、價格高昂，眾房企仍然蜂擁而至。
　　據(jù)郭毅觀察，由于近兩年來全國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，三四線城市面臨較大庫存壓力，為規(guī)避風(fēng)險房企紛紛開始回歸一線城市，而北京的特殊地位，使得除去原本即全國布局的房企開始收攏戰(zhàn)線之外，一些之前從未涉及北京的南方系名企，例如恒大、碧桂園紛紛加快進(jìn)京節(jié)奏。今年前5個月北京土地市場僅成交17宗經(jīng)營性用地，住宅用地更是僅有5宗，這兩個數(shù)字均創(chuàng)造了同期的歷史新低，“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出讓均成為一場“戰(zhàn)斗”。
　　高價地背后，是資金潮下的資產(chǎn)荒。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。他預(yù)計，下半年房企競爭土地會越來越激烈。如今，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。一線城市新房豪宅化的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，未來豪宅集中入市，將對房企去化、運營能力提出更高的挑戰(zhàn)。
　　國企一馬當(dāng)先
　　中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元。其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。其中，信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。
　　另據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2016年初至今，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異?；钴S，無論是內(nèi)部整合還是對外擴張均在提速。尤其是水電系央企加速搶做規(guī)模，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產(chǎn)板塊的投入力度變化最為明顯。根據(jù)統(tǒng)計，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。
　　一位上市房企營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者總結(jié)稱，目前房企高價拿地的主要是兩類企業(yè)，一是之前享受了房產(chǎn)紅利的房企，未來還將在行業(yè)準(zhǔn)備長遠(yuǎn)布局的企業(yè)，所以如果想在這個行業(yè)長期立足賣面包，首先是手里得有面粉；二是擁有大量資金和低利率融資渠道的企業(yè)，比如資產(chǎn)雄厚的國企開發(fā)商，比如險資等等。在他看來，因為目前大宗商品下跌，股市不振，人民幣貶值等引起的資產(chǎn)荒已經(jīng)成共識，大量閑置資金找不到穩(wěn)定的去處，不動產(chǎn)作為大宗交易，又與現(xiàn)在國家去庫存的政策基調(diào)吻合，所以成為這些資金分散投資的不二選擇，進(jìn)可自己開發(fā)運營賺取高額利潤，退則土地轉(zhuǎn)讓直接套現(xiàn)或者作為二次融資抵押物。
　　在地產(chǎn)土地市場的“國家隊”身影中，一家名為“信達(dá)地產(chǎn)”的公司近日名聲大噪。6月1日上午，經(jīng)過一個多小時激烈爭奪，信達(dá)地產(chǎn)力壓20余家開發(fā)商，以總價58.05億元摘得上海寶山區(qū)一幅地塊，溢價率303%，可售商品住宅樓板價約4.81萬元/平方米。據(jù)機構(gòu)估算,該項目未來的保本售價將超過7萬元/平方米,是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價的2倍。
　　被業(yè)界戲稱為“錢袋子”的信達(dá)地產(chǎn)過去一年內(nèi)在各地瘋狂制造地王。2015年7月至今，這家隸屬財政部的上市公司通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王，以及上海的顧村地王。
　　今年5月，保利地產(chǎn)以54.5億元競得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊，折合樓板價43607元/平方米，溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，實際樓面價為55707元/平方米，而目前該區(qū)域周圍的新房均價約在4萬/平方米。
　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國企的高調(diào)拿地也與目前的國企改革有關(guān)，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）都不斷進(jìn)入新城市，在熱門城市拿地王，提高知名度，主要是為了把自身布局做大。對于國企而言，只有自身有了更大的規(guī)模，才能在國企改革中保住自己。
　　民企緊隨其后
　　房企高價搶地大戲中，參演者從國企向民企蔓延?？硕鸬难芯匡@示，2015年7月至2016年3月，擁有絕對融資優(yōu)勢的14家標(biāo)桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊，總金額5732.4億元。其中，萬科共在41個城市拿下了184幅地塊，綠地和保利的地塊則平均分布在24個城市。
　　對于規(guī)模房企高價奪地的原因，有前房企高層以龍湖為例分析稱，后沙峪那塊地本身很好，這塊地的投資也沒有背離龍湖的風(fēng)格。龍湖一直在土地市場還是比較積極的。作為成熟的上市公司都有自己的投資決策體系，基于對市場和產(chǎn)品的理解和對收益的預(yù)測，得出的土地價格。這樣的行為是很理性的。他說：“對于一家成規(guī)模的地產(chǎn)商而言，有一件事情是必須做的，那就是拿地。”
　　沒有土地儲備就無法維持公司的長期運營，這是房企拿地的核心原因。在這個基本邏輯下，除了規(guī)模房企，亦有中型民企成為新晉地王弄潮兒。近一年時間內(nèi)，泰禾先后拿下深圳、蘇州、佛山等高溢價地塊，并在5月19日豪擲47億元摘取上海長興島兩幅地塊。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年開始拿地最多的房地產(chǎn)企業(yè)分別是融創(chuàng)、泰禾和保利，而萬科、恒大、綠地則在拿地面積上拔得頭籌。
　　“一級土地市場不像別的買賣市場，不是有錢什么時候想買就能買的，基于這個大邏輯和大環(huán)境，只要政府推地，基本不差的地塊，企業(yè)都會買單。”對于這類企業(yè)積極拿地的原因，一業(yè)內(nèi)人士說，一個企業(yè)重要的不是什么會讓它活，而是什么會讓它死，所以如果從現(xiàn)在花錢續(xù)命這個角度來看，就不是便宜貴賤的問題了。他說，對開發(fā)商而言，拿地多活幾年，在未來土地不足的時候，要么去國外開拓新市場，要么轉(zhuǎn)型做舊改，要么開始深耕物業(yè)的運營能力，這是未來房企的三條可持續(xù)長久之路。
　　值得一提的是，不同的房企拿地策略也有所不同。
　　以泰禾為例，其也創(chuàng)造了不少“地王”，因此外界也對此充滿了疑慮。泰禾集團總裁助理兼上海公司總經(jīng)理劉穎喆曾表示，未來馬太效應(yīng)(強者愈強、弱者愈弱)還會繼續(xù)，泰禾為了降低風(fēng)險自然會選擇核心城市，因此核心二線城市的土地價格會繼續(xù)走高。
　　而同樣拿地很多的融創(chuàng)則走出了不一樣的路線，“并購?fù)?rdquo;孫宏斌不斷通過收購手段獲取項目，在并購方面走在其他房企的前面。今年5月，融創(chuàng)以43.9億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權(quán)，進(jìn)一步布局了自己在華南的版圖。而此前，融創(chuàng)通過收購項目的方式已經(jīng)進(jìn)入了成都、西安等城市。

　　“目前地產(chǎn)公司都希望收購項目，我們收購的項目的利潤回報明顯比公開土地市場獲取項目的利潤回報高，隨著行業(yè)洗牌，未來收購項目的趨勢也會越來越明顯。”一家排名Top30的房企總裁告訴記者。
　　不同規(guī)模與體量的民企，在拿地上也存在差別。上述業(yè)內(nèi)人士分析，差別主要在兩點，一個是時間上，一個是格局上。時間上就是中小民企要解決短期生存問題，怎么能在這個地價高昂，產(chǎn)品要求高的市場上拿到地并成功銷售出去；格局上就體現(xiàn)在戰(zhàn)略布局上，大民企相對資源的積累更厚，不管是轉(zhuǎn)型還是開拓新市場都會有更多選擇，所以在拿地過程中對于一些特殊地塊會有戰(zhàn)略布局的考慮，而中小民企基本上就是就項目論項目，沒有精力也沒有必要考慮更高層次的問題。