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楊紅旭：宅基地未來幾年內不能與國有土地同等入市

2013-11-21 562 0

 楊紅旭：宅基地未來幾年內不能與國有土地同等入市
近日昌平區(qū)一處違法建設的“小產(chǎn)權房”被拆除
 
　　開欄語：中國2020年前的政策路線圖《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)終于揭幕，并帶來了極度驚艷：幾乎學者呼吁的所有改革都得到了眷顧——IPO注冊制、民營銀行、土地改革、戶籍、農(nóng)民住宅等，就連國企改革也有重大理論創(chuàng)新。毫無疑問，可以預見未來的七年里，中國經(jīng)濟將進入再造階段。那么，和我們息息相關的股市、樓市、金融等領域會發(fā)生什么樣的變化？在這場改革盛宴中，我們又該如何尋找機會？對此，本報根據(jù)《決定》中相關的內容進行系列解讀報道。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)，《決定》中受關注的除了“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”外，還有《決定》中明確的“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享”，以及有關城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場和農(nóng)宅交易等。

　　“房產(chǎn)稅”變“房地產(chǎn)稅”

　　《決定》并沒有明確提起房地產(chǎn)調控，對房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)也沒有提及。對唯一的房地產(chǎn)稅立法和推進，業(yè)內也有不同的解讀。

　　從定義上來看，房地產(chǎn)稅包括：營業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。“如果是房地產(chǎn)稅改革，則不能簡單理解為要推進、征收房產(chǎn)稅。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，沒提房產(chǎn)稅而是換成了房地產(chǎn)稅，有兩種可能：一是指代整個房地產(chǎn)稅收體系；二是將房產(chǎn)稅換一種概念：房地產(chǎn)稅。正如2003年至2009年時一直說的是物業(yè)稅，2010年轉而只提房產(chǎn)稅。“房產(chǎn)稅如何推進和征收，關鍵在于立法，即走人大流程，整體來看還有很長的路要走。”但清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵對房地產(chǎn)稅理解更為積極，認為房產(chǎn)稅將會全面推廣。

　　小產(chǎn)權房暫無轉正希望

　　相對于房產(chǎn)稅的模糊表示，此次《決定》對于土地市場供應的表述更多?！稕Q定》要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

　　楊紅旭認為，這條政策長期看將顯著影響房地產(chǎn)業(yè)，但短期看仍然困難重重，尤其是最重要的宅基地，目前仍沒大動作。而宅基地不屬于經(jīng)營性建設用地，所以未來幾年內不可能實現(xiàn)與國有土地同等入市。而工業(yè)、商業(yè)、綜合等性質的經(jīng)營用地，有望實現(xiàn)入市。“主要與宅基地相關的小產(chǎn)權房，暫時也看不到轉正的希望。”楊紅旭強調。

　　農(nóng)宅交易得到確認

　　雖然宅基地不能入市，但是農(nóng)宅交易得到了確認。中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院院長溫鐵軍認為，宅基地仍是集體所有，農(nóng)民擁有的是使用權。農(nóng)民住房可以交易，這就跟城里人交易住房的道理是一樣的。農(nóng)民的房子可以像城里人的房子一樣進行買賣，農(nóng)民的土地承包權可以入股、抵押，這些是突破。但同時，也有業(yè)內人士表示，這對農(nóng)民來說，或許也具有很大的風險，因此，需要相關的配套政策盡快出臺。

　　購房提示

“市場歸市場保障歸保障”

　　從行業(yè)來說，《決定》幾個方面的改革推進都將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)。但對個人來說，最關心的幾個問題無非是：第一，房產(chǎn)稅什么時候開始征收？收多少？存量還是增量？第二，房價未來是漲是跌？房子還能不能買？未來是買商鋪劃算還是繼續(xù)投資住宅？在哪里買房能夠有更好的收益。

　　本次《決定》對房產(chǎn)稅開征沒有明確說法。目前，房產(chǎn)稅正在上海和重慶兩地試點。在《決定》之前，住建、財稅部門都先后吹風要擴大房產(chǎn)稅試點。北京是否進入第二批房產(chǎn)稅試點城市目前還沒法確定。

　　《決定》中沒有提及房地產(chǎn)調控，但《決定》一大亮點是市場決定作用。結合建立《決定》中“健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”這些內容，業(yè)內不少人將此理解為“市場的歸市場，保障的歸政府”。從北京今年提出的調控方向來看，北京無疑先行一步了，即低端有保障、中端有政策、高端有控制，簡單而言就是低收入人群納入保障房體系，未來主要靠公租房解決居住難題；高端商品住宅價格由市場決定；中間夾心層政府給予一定支持，比如說加大自住型商品房供應——此類房價格比周邊低30%。

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