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              這兩年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新變化：從早期因?yàn)榈赝趵叩貎r(jià)的一線城市逃離，到因三四線城市風(fēng)險(xiǎn)大以及鬼城屢屢出現(xiàn)紛紛返回一線城市?？梢哉f(shuō)，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)，殺出了回馬槍。

　　三四線城市的去庫(kù)存壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)較大，一方面是因?yàn)榻?jīng)過(guò)大量的開(kāi)發(fā)商跑馬圈地后，供給量大幅度增加，另一方面是因?yàn)槿木€城市機(jī)會(huì)相對(duì)稀少，人口集聚和就業(yè)機(jī)會(huì)的缺乏。去年相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告測(cè)評(píng)風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。分區(qū)域看，風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。

　　炒房團(tuán)老巢溫州，連續(xù)23個(gè)月房?jī)r(jià)下跌。一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十?；诖?，8月6日，溫州在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，率先對(duì)地方版“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，其目的是想繼續(xù)延續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益嚴(yán)峻的趨勢(shì)。可以說(shuō)，溫州與鄂爾多斯樓市幾近崩潰，對(duì)于這兩個(gè)城市來(lái)說(shuō)，不是好消息，對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，卻是好消息，原因在于，這意味著全國(guó)性調(diào)控政策的松動(dòng)。溫州限購(gòu)政策的退出，打破了鐵板一塊的調(diào)控步驟，盡管今年以來(lái)，很多城市事實(shí)上并沒(méi)有真心愿意執(zhí)行這些政策。溫州樓市慘象為其它城市政策裸奔，提供了充足的理由。

　　剛剛過(guò)去的七月份，同暴漲的六月份一樣，讓購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有準(zhǔn)備好。今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度驚人，同比漲幅分別高達(dá)18.3%、17.4%、17%和16.5%。一線城市驚人漲幅說(shuō)明，年初所謂的調(diào)控目標(biāo)，是鐵定完不成任務(wù)了。另一層含義是，由于很多利好政策和特別優(yōu)勢(shì)主要集中于一線城市和二線城市，調(diào)控政策事實(shí)上幾乎全被拋棄后，裸奔的一線城市、二線城市的機(jī)會(huì)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其風(fēng)險(xiǎn)，盡管房?jī)r(jià)一再高企。

　　從去年開(kāi)始起，開(kāi)發(fā)商返回一線城市的風(fēng)潮就開(kāi)始逐步彰顯。三四線城市的剛性需求較少，因而投資空間較少，一線城市因?yàn)殚L(zhǎng)期制造剛性需求能力超強(qiáng)，樓盤銷售火爆，開(kāi)發(fā)商返回一線城市搶奪利潤(rùn)的動(dòng)力顯著增強(qiáng)。于是，一線城市、二線城市的地王爭(zhēng)霸賽不斷上演。與其說(shuō)還有一些房企在中小城市深耕留守，不如說(shuō)是被大房企逼到三四線城市中去了。近些年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷集中度不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致大量中小房企拿地?zé)o門，只好到那些風(fēng)險(xiǎn)較大大房企不愿意去的城市去開(kāi)辟新天地。一旦市場(chǎng)開(kāi)辟之后，緊跟而來(lái)的大房企又在加緊以資本優(yōu)勢(shì)倒逼，從而導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

　　媒體報(bào)道稱，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提出回歸一二線城市的口號(hào)，有的更將“致力于中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)一筆劃掉。

　　然而，開(kāi)發(fā)商返回一線城市，是需要門檻的，并非所有的房企都能順利返回。以5月份為例，全國(guó)主要的一、二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)有超過(guò)10宗高溢價(jià)地王成交，總成交額也超過(guò)150億元。地王與土地溢價(jià)率越來(lái)越高，不僅僅反映的是市場(chǎng)走好，也反映了房企能力的分化。重返一線城市的房企，幾乎是不計(jì)成本地圈地。

　　“一線供給不足和三、四線供應(yīng)過(guò)量”的特征，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能是未來(lái)一段時(shí)間的典型特征。戶籍制度的逐漸退位，通過(guò)房?jī)r(jià)和地價(jià)遏制人口和資源過(guò)度集聚一線城市經(jīng)濟(jì)手段亮出。問(wèn)題在于，這不僅僅阻止了人口過(guò)度進(jìn)入大城市，也阻止了人才介入。越來(lái)越高企的地價(jià)勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)高企，租金高企，大城市擠出效應(yīng)將會(huì)掏空大城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模地返回大城市，最重要的原因有兩個(gè)：一個(gè)是信貸充足，一個(gè)是調(diào)控政策裸奔，再加上市場(chǎng)內(nèi)在的剛性需求與投機(jī)性需求旺盛。地王爭(zhēng)霸賽導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)壟斷程度顯著增大，這對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，負(fù)面效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其帶來(lái)的正效應(yīng)，這些變化是需要引起管理層高度重視的。